Mutui, allarme per il peso delle rate: le migliori offerte in banca

Read More

La Bce tirerà ancora dritto sul rialzo dei tassi, nella riunione di giovedì prossimo, e le rate dei mutui continueranno a salire. E’ questa la traiettoria che, in filigrana, parte dai mercati finanziari – che scommettono su un nuovo rialzo da 75 punti base – e va a finire dritta sull’addebito di fine mese di chi si è finanziato in banca per comprare casa. Secondo l’Abi, pur restando su valori minimi in ottica storica, i tassi sui mutui sono arrivati a settembre al picco da giugno 2016. Nel suo ultimo Bollettino, la Banca d’Italia avvisava che il costo dei nuovi prestiti per l’acquisto delle abitazioni non ha ancora completato il percorso: d’altra parte, il rialzo dei tassi ufficiali si è “solo in parte trasmesso sul costo del credito a imprese e famiglie”. E il Fmi ammonisce, nel report specifico sull’Eurozona, che il mix di condizioni finanziarie meno agevoli, crescita dei tassi e peggioramento delle prospettive economiche metterà sotto pressione i bilanci delle famiglie. Dai grafici del Fondo emerge che in uno scenario avverso oltre il 20% dei mutui italiani andrebbe a rischio. E, per le famiglie meno abbienti, i timori riguardano da vicino quasi un 40% di nuclei in cui il peso del debito rischia di farsi insopportabile, visto il concomitante rincaro di energia e alimentari che sono le voci principali di spesa.

La quota di mutui a rischio col peggioramento del quadro macroeconomico e finanziario 

Venerdì l’Euribor a 3 mesi, riferimento per i mutui a tasso variabile, si posizionava all’1,56%. A fine 2021 eravamo oltre mezzo punto sottozero. E scrutando i future che guardano avanti, “si evince che i mercati si aspettano un aumento del costo del denaro a tasso variabile molto rapido nei prossimi mesi: dovrebbe superare il 3% entro giugno 2023 per poi oscillare negli anni seguenti tra il 3% e il 3,5%”, ricostruisce Guido Bertolino di MutuiSupermarket.it.

Per chi avesse ancora un tasso variabile tra le mani – non molte persone visto che durante la lunga stagione dei tassi sottozero il tasso fisso l’ha fatta da pardone – è evidente che la prospettiva è di un incremento dei costi. Per questa ragione sul portale si nota una “ripresa della domanda di mutui surroga, che in primavera rappresentavano circa l’8% della domanda sull’online mentre a ottobre arrivano a spiegarne il 22%”, aggiunge Bertolino. Più che un risparmio secco, cambiando contratto si punta a proteggersi per il futuro. La stima è che chi oggi ha un mutuo a tasso variabile sottoscritto negli anni scorsi “con ogni probabilità avrà un tasso pari all’Euribor con uno spread intorno all’1,1%, quindi circa il 2,60%. Con gli Euribor previsti oltre il 3% a giugno, il tasso di interesse sul proprio mutuo a giugno oscillerà tra il 4,10% e il 4,60%. Ad oggi i migliori mutui surroga a tasso fisso prevedono dei Tan intorno al 3,70% quindi c’è la concreta opportunità di limitare la crescita inevitabile del tasso di interesse sul proprio mutuo a poco più di un punto percentuale rispetto a quanto già pagano”.

Diverso il quadro per chi si avvicina ora all’acquisto. L’ultima ricognizione Crif sul terzo trimestre ha certificato un calo della domanda di mutui del 22,6% sul 2021, soprattutto per la frenata delle surroghe di cui sopra. Ma negli ultimi tempi la dinamica ha ragioni più profonde e anche “il segmento dei giovani under 36 registra una flessione e questo mese spiega solo il 42% delle richieste di mutui acquisto prima casa contro il massimo toccato a gennaio del 54%”, dice Bertolino. Qui giocano contro l’azzeramento dell’offerta di contratti a tasso fisso con la garanzia rafforzata della Consap e l’avvicinarsi della scadenza (fine anno) degli incentivi fiscali per gli under 36 con Isee inferiore a 40mila euro.

Sul mercato, mostrano le simulazioni del portale, il miglior variabile (per un ventennale da 140mila euro su 220mila euro di valore della casa) ha un tasso finito dell’1,6%, il miglior fisso del 3,5%: il divario non è così grande, in considerazione della possibile risalita dei primi nei prossimi mesi. La forbice si assottiglia ancor più per i variabili con cap, un tetto massimo al tasso: oggi garantiscono il 2,6%, ma la protezione (al 4,2%) scatta ben sopra il livello attuale dei fissi secchi. In ogni caso, è bene ricordare, più che scommettere su possibili guadagni di lungo periodo (col rischio di esporsi a sensibili variazioni) la regola numero uno è di valutare attentamente la propria situazione reddituale e la sostenibilità della rata.

Di seguito verrà effettuata la simulazione di una operazione di acquisto prima casa e una di surroga a tasso variabile, fisso e a tasso variabile con cap su un immobile situato a Milano, valore immobile immobile € 220.000, l’importo richiesto € 140.000 e durata del mutuo 20 anni. Il richiedente è un dipendente di 34 anni con un redito mensile € 2.400.

Finalità Acquisto:

Simulazione a tasso Variabile

Rank

Istituto

Spread

Tan

Rata

Taeg

1

Credem*

0,38%

1,36%

€ 666,33

1,57%

2

BNL

1,35%

1,58%

€ 680,60

1,76%

3

ING DIRECT

0,60%

1,79%

€ 694,40

1,91%

4

Intesa Sanpaolo*

1,10%

1,80%

€ 695,05

1,92%

5

Banco BPM*

1,30%

1,83%

€ 697,15

1,96%

6

Banca Sella

0,85%

1,85%

€ 698,33

2,00%

7

Webank

1,40%

1,93%

€ 703,74

2,02%

8

Credit Agricole

0,85%

1,81%

€ 695,90

2,02%

9

BPER Banca

0,95%

1,95%

€ 704,93

2,14%

10

WIDIBA

1,20%

2,30%

€ 728,30

2,48%

11

UniCredit

1,45%

2,65%

€ 752,14

2,82%

12

Banca Popolare Pugliese

1,05%

2,64%

€ 751,45

2,84%

13

UniCredit

1,55%

2,75%

€ 759,03

2,92%

* Mutuo assistito dalla garanzia del Fondo Garanzia Prima Casa Consap

Simulazione a tasso Fisso

Rank

Istituto

Tan

Rata

Taeg

1

Webank

3,36%

€ 801,91

3,48%

2

BNL

3,30%

€ 797,63

3,53%

3

Credit Agricole

3,51%

€ 812,66

3,76%

4

Intesa Sanpaolo

3,55%

€ 815,55

3,77%

5

ING DIRECT

3,65%

€ 814,01

3,83%

6

WIDIBA

3,66%

€ 823,50

3,89%

7

Banca Popolare Pugliese

3,70%

€ 826,41

3,94%

8

BPER Banca

3,77%

€ 831,50

4,01%

9

Banco BPM

3,75%

€ 830,04

4,05%

10

Credem

3,70%

€ 826,41

4,06%

Simulazione a tasso Variabile con CAP

Rank

Istituto

Spread

Tan

Rata

Taeg

Cap

1

BNL

2,20%

2,43%

€ 656,47

2,64%

4,20%

2

Credit Agricole

1,66%

2,62%

€ 750,28

2,94%

4,16%

3

BPER Banca

1,75%

2,75%

€ 759,03

2,96%

4,50%

4

Credem

1,80%

2,78%

€ 760,83

3,10%

3,80%

5

Intesa Sanpaolo

2,55%

3,25%

€ 829,36

3,55%

4,30%

6

UniCredit

2,49%

3,69%

€ 825,68

3,89%

4,49%

7

Banca Popolare Pugliese

2,35%

3,94%

€ 843,95

4,19%

4,72%

Finalità Surroga:

Simulazione a tasso Variabile

Rank

Istituto

Spread

Tan

Rata

Taeg

1

Credem

0,95%

1,93%

€ 703,34

2,02%

2

Intesa Sanpaolo

1,30%

2,00%

€ 708,24

2,13%

3

BNL

1,85%

2,08%

€ 713,42

2,14%

4

Webank

1,70%

2,23%

€ 723,72

2,25%

5

Banco BPM

1,65%

2,18%

€ 720,37

2,30%

6

Credit Agricole

1,24%

2,20%

€ 721,77

2,33%

7

ING DIRECT

1,40%

2,59%

€ 748,02

2,62%

8

BPER Banca

1,65%

2,65%

€ 752,14

2,74%

9

WIDIBA

1,65%

2,75%

€ 759,03

2,87%

10

Banca Popolare Pugliese

2,05%

3,64%

€ 822,05

3,70%

Simulazione a tasso Fisso

Rank

Istituto

Tan

Rata

Taeg

1

Webank

3,66%

€ 823,50

3,72%

2

BNL

3,70%

€ 826,41

3,80%

3

Intesa Sanpaolo

3,70%

€ 826,41

3,87%

4

Credit Agricole

3,74%

€ 829,32

3,91%

5

Banca Popolare Pugliese

3,95%

€ 844,69

4,02%

6

ING DIRECT

4,05%

€ 843,59

4,13%

7

WIDIBA

4,01%

€ 849,11

4,18%

8

Credem

4,13%

€ 857,99

4,29%

9

Banco BPM

4,15%

€ 859,48

4,33%

10

BPER Banca

4,47%

€ 883,44

4,61%

Simulazione a tasso Variabile con CAP

Rank

Istituto

Spread

Tan

Rata

Taeg

Cap

1

BNL

2,20%

2,43%

€ 656,47

2,49%

4,20%

2

Credit Agricole

1,66%

2,62%

€ 750,28

2,81%

4,16%

3

Credem

2,15%

3,13%

€ 785,30

3,29%

4,15%

4

Intesa Sanpaolo

2,55%

3,25%

€ 829,36

3,41%

4,30%

Fonte: MutuiSupermarket.it / Rilevazioni tassi effettuata il 21/10/2022, le offerte potrebbero esser revisionate dagli istituti di credito.